【行业动态】成功的商业改造都做了什么？两大典型案例剖析
城市商业发展到今天，核心商圈的核心地段几乎开发殆尽，随着商业竞争升级和消费需求更多元，存量商业将积极进行创新的商业空间改造，以顺应时代发展下的新消费洪流。下面为大家伙儿一起来分享存量商业改造的两个成功案例。
空间改造具有盘活存量商业空间、激活城市商业元素等多重意义，本文将重点解读时下两个购物中心的空间改造策略，以供参考借鉴。
改造要点：从消费需求出发，以主题化异域风情空间为载体，逐层精细化打造，增加体验型业态和创新品牌比重。
上海徐家汇商圈正在整体转变发展方式与经济转型，位于其中的美罗城早在2009年便踏上改造的道路，并成为业内主题化改造的典型案例。
美罗城的B1层改造前，曾由3000㎡的大食代和世嘉游艺城等占据，第一轮大规模调整便是将大食代搬到6层，取而代之的是将B1层打造为全新的、引领时尚潮流的日式特色“五番街”。
从2012年开始，美罗城又开启了4层的改造。在调整之前，四层主要有大众书局、健身中心和餐饮等。依旧沿袭地下一层五番街的调整思路，紧扣“欧风”主题，将年轻、时尚、潮流的体验感做出来。
在2013年12月亮相的欧风街，引入30余个品牌，其中有来自美国、法国、英国、西班牙、加拿大等知名品牌，且有约8个品牌为首次进入中国市场。
2016年，2F东南亚风格的“东来坊”开街，商场西部的百脑汇撤离后，将原来一层的眼镜品类迁移至二层。
2017年，1F小清新风、主打和谐生态的“森林里”终于和消费者见面。和大部分商场布局成熟品牌不同的是，这里的一层聚集了诸多新兴、小众、网红品牌，例如：摆花街、聪少甜品、一号空间、喜茶、精品鞋类买手店LA RUTA DE VIA等。
美罗城对于文化与商业融合的不断探索，以及为广大购买的人打造独特文化体验的决心，将5F艺文廊以“剧场＋书局＋影院”的组合拳方式呈现。
其中赖声川的专属剧场——上剧场为商场带来了文化与商业的碰撞与融合，吸引了一批与商场调性相符的客群，同时剧场还肩负起孵化戏剧创作的功能，可谓一举多得。
将之前位于地下一层的大食代迁移至6层，能够为高楼层带来客流，同时还便于地下一层整体形象的整改和业绩的提升。
而走到楼上的大食代也与之前不同，在“上海弄堂”的主题之下，集合了“大壶春、功德林、小金陵、大富春、洪长兴、德兴馆”等20余家闻名全国的上海“老字号”品牌抱团入场，老上海风情十足，受到消费者的认同。
美罗城在空间改造前，业态单一、品类无法跟上消费需求的转变，内部空间老旧，消费体验感较差。
经过逐层的主题化异域风情街区改造，美罗城展现出与过去“数码城”完全不同的时尚气息，“高颜值”才是王道。
除空间场景化打造之外，业态、品类和品牌的调整也最重要。撤掉百脑汇的美罗城有了更多的发挥空间，减少零售比重，增加休闲娱乐与体验类业态是基础动作。
除成熟品牌、网红品牌外，美罗城还更看好创新品牌，注重对于新兴品牌的培育，引进不少上海首店乃至全国首店，差异化竞争思路可见一斑。
改造要点：充分的利用空间，深度挖掘改造项目的有限体量；立体化布局主题街区产品线，力求最大化创新。
（特别说明：下文所提到的和平大悦城改造历程，为从津汇广场开业到和平大悦城新开业后的发展历史解读）
就内部建筑规划设计调整及装修效果来说，和平大悦城首先在颜值上获胜：留出中庭退台式共享空间，让商场看起来焕然一新，设置1-4层及4-6层的飞天梯，不仅将空间变的更加灵动，也直接为高楼层的手作主题街区带去人流量。
之前商场仅到5层，而和平大悦城的第6层空间突破了原来的体量限制，并打造为美食主题街区。
和平大悦城定位为“小资白领精致品质生活”的新型购物中心，标语为“慢生活、高品质”。主要目标客群为工作在南京路区域的白领小资人群，同时吸纳时尚潮人和社交达人。
就内部情景化空间营造方面来说，和平大悦城主要打造出4条主题街区，分别是位于二层的“HI内”内衣街区，位于四层的“超级工厂”和“MO复古街区”，及位于六层的“南岸里”美食街区。
集合多家女士内衣及相关品牌，整体装修设计为海洋主题，这是和平大悦城首推的街区主题。内部以成熟品牌为主，人流量尚可，这一创新街区类型的能否成功仍待市场的进一步检验。
沿用天津大悦城的这一主题街区，“安全生产”四个大字写在墙上，以不同类别划分的区域，全面营造出高颜值艺术氛围工厂。
体验业态的热门带动了手作的兴起，亲自动手的参与感、向匠人看齐的精神、新奇的体验等让着十余种手作类型汇聚于此。从木、花、金、皮、纤维、画、陶、冰淇淋、占星、摄影、珍珠等类别，给予全方位的体验感受。
复古街区从装潢的风格上和业态引入上都十分注重“复古”二字，入口处的、年代久远的理发转椅和木质理发台、斑驳的老式浴缸陈列在咖啡店中……
这里集合了19家餐饮品牌，以其特色化的家装设计风格和丰富的品类赢得消费者的喜爱。这里不乏自带IP、客流和热度的品牌，如明星邓家佳的“Hi辣火锅”，以小龙虾为主的“虾士”，将太无二旗下品牌“鳗鳗の爱”，日式拉面“无敌家”等等。
从体量上来说，和平大悦城的商业面积较为紧凑。正是因为体量的限制，和平大悦城在飞天梯的设置、共享空间的设置及6层空间突破上做起文章。让空间更好用，更吸引消费的人，并且实现高楼层的商业价值。
同时，也在业态和品类的选择上，以及主题空间规划上深入思考，发挥小而精的特色，主要选择独立设计师店面及多家首度进入天津市场的品牌。
大悦城在此次空间改造的过程中全程参与，但作为第一个轻资产管理输出项目，大悦城地产并没有持有具体股份，而是采取共享租金收益和分成等收益方式，其成熟主题街区产品线的输出也能够为其获得一份收益。
当然，大悦城的轻资产管理输出，更多的还是为实现其5年20座大悦城的扩张目标，未来大悦城将通过改造、升级的方式拓展大悦城版图，插上加速的翅膀。