半岛都市报 -A03

  周先生开车外出办事,将车辆停放至某物业公司经营管理的停车场。在下车离开时,周先生发现停车场内花坛绿化带护栏处有一缺口,因嫌停车场出口路远,便想穿过绿化带走到马路上。周先生边接听手机边穿行,在通行花坛过程中,因为一个窨井盖没有盖好,周先生被绊倒在地,将胳膊摔伤。周先生认为,某物业公司作为窨井设施的管理人,没有将花坛内的塑料窨井盖盖好,导致其踩到窨井盖时摔伤,询问律师是不是能够要求某物业公司赔偿自己的损失?律师说法:因为窨井等地下设施通常设于道路等公共场所,若发生井盖丢失、破损等现象,将会对公众安全形成安全风险隐患。为保护受害人的利益,《民法典》特别规定了窨井等地下设施管理人的过错推定责任。根据周先生的描述,窨井设置在花坛草坪内,物业公司在该花坛装有护栏,显然一般人的注意义务必须要知道该绿化带并非供行人通行。物业公司也对窨井设施加盖窨井盖,即使窨井盖未能保持与花坛地面完全平整,也已尽到管理人的管理职责。周先生作为完全民事行为能力人,应当知道花坛绿化带并非供行人通行,却为贪图方便,甘冒风险,擅自穿行绿化带,不但疏于对自身安全的注意义务,同时,行人任意踩踏花坛绿地这种不文明的行为也违背了社会公德,所以,周先生要求物业公司赔偿相应的损失的诉求应该不会得到法院的支持。

  张先生的车停在小区内某楼座的室外停车位上,该楼座18楼的住户朱先生在开窗时窗户坠落,窗玻璃碎片将张先生的车多处严重划伤。事后经张先生了解得知,该房产的房主是黄先生,他将房子出租给了某公司,某公司以“二房东”的身份,又将该房产出租给朱先生,目前是朱先生在居住。张先生询问律师,自己车辆的损失应该由谁来负责?小区的物业是否也有责任?律师说法:《民法典》中有规定:建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害,所有人、管理人或者使用人不能验证自己没有过错的,应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后,有其他责任人的,有权向其他责任人追偿。造成张先生车辆损失的原因是楼上住户的窗户坠落,作为房子的所有人、管理人或者使用人都需要证明自己不存在过错,否则房东黄先生、“二房东”某公司以及使用人朱先生都需要承担对应的侵权责任。至于物业,由于掉落的窗户是住户自家所有,并不属于公共区域,因此物业公司在张先生车辆损失的侵权事故中不承担责任。

  贾先生于2017年6月入住某小区,开始时贾先生按时交纳物业费,可由于当时的物业公司服务不能让业主们满意,很多业主开始拒交物业费。2019年5月份开始,贾先生也不再交纳物业费了。2023年4月,某物业公司与小区开发商签订了《前期物业服务合同》,约定由某物业公司于2023年4月全面进场,为小区业主提供物业服务,除已收取的物业管理费用外,自2016年8月15日起至2023年4月24日止,各购房户下欠的前期物业管理费用由某物业公司收取并享有。随后,某物业公司为小区提供物业服务至今。前段时间,物业公司找到贾先生,要求他支付自2019年5月1日至2023年4月30日的物业服务费。贾先生询问律师,物业公司是与开发商签订的服务合同,并没有与业主签订合同,自己是不是需要交纳物业费?律师说法:为避免在业主大会选聘物业服务之前出现物业管理的真空期,建筑设计企业有必要选聘物业服务企业,与之签订前期物业服务合同,在物业管理区域内对物业实施管理服务。物业服务企业依据前期物业服务合同约定内容,为小区业主提供了相应物业服务,其有权依合同约定向小区业主收取物业服务费,按时交纳物业服务费用,是业主在物业管理活动中依法应当履行的义务,也应当成为每个业主的自觉行为。物业公司与开发商签订的前期物业服务合同,不违反法律规定,合法有效,该合同对小区所有业主具有约束力。贾先生作为业主,以其并非合同当事人为由提出抗辩,是很难得到法院支持的。

  罗先生2021年4月入住某小区,当时因为房子存在主卧室漏水、墙体裂缝等问题,罗先生没有在验收合格协议书上签字。小区的物业公司是2018年12月与某地产公司签订了前期物业服务合同,约定物业公司为该小区提供前期物业服务,物业服务费按商品房买卖合同约定,交付买受人之日起按年度收取。合同签订后,某物业公司依照合同约定为小区提供物业服务。罗先生多次找到物业公司,要求解决家里房屋的问题,可物业公司始终没解决。罗先生询问律师,房子的主卧室漏水、墙体裂缝,且房屋未验收合格,自己是不是有权拒交物业费?律师说法:对于物业维修义务的承担主体,应详细情况具体分析。如果房屋在国家规定建设工程的保修期和保修范围内,由开发商承担维修义务；在房屋质保期届满后,房屋专有部分由业主或侵权人承担维修义务,房屋楼顶等小区共有部分、公共设施设备由物业服务企业承担维修义务。罗先生房屋的主卧室漏水、墙体裂缝、房屋未验收合格的问题不属于物业服务的范围,作为物业服务企业负有协调和紧急处理之责任,但纠纷本身是罗先生与开发商之间的商品房买卖合同纠纷或与侵权人侵权纠纷,分属另一法律关系。罗先生可依法向开发商或侵权人主张损失,不能以专有部分房屋漏水、墙体裂缝等质量上的问题拒交物业服务费。

  2023年年初,刘先生所在小区的物业公司分别找到小区业主,称因为人工、物价等原因,小区原先的物业收费标准已经没办法维持公司运营,为了能够更好的保证物业的服务的品质,将更改收费标准,并从1月份起,业主要按照上调后新的物业费标准交纳物业费,刘先生当时没有同意。前段时间物业公司找到刘先生,称公司与业主分别签订物业服务合同的人数达到了法律规定的标准,要求刘先生按照调整后的标准支付物业费。刘先生询问律师,物业公司私自上调物业收费标准,业主可以拒交吗?律师说法:依据相关规定,物业服务收费实行市场调节价并适时调整。物业费的调整事关全体业主的共同利益,属于应由业主共同决定的重大事项,应当严格按照法律规定的程序进行,依法召开业主大会,由业主共同协商后共同表决确定。决定调整服务价格,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。物业公司与业主分别签订物业服务合同的行为,即便人数达到了法律规定的标准,但与召开业主大会共同表决的过程存在本质区别,不符合法律规定的业主决定重大事项的程序,不能产生对其他业主具有法律约束力的效果。因此刘先生有权拒绝按照新的标准交纳物业费。